1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор - незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).
2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).
Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ").
3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, - см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.
Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.
4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).
5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 - 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС. 2005. N 4).
Оспариваемое законоположение направлено на регламентацию института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиту интересов собственников указанных в данной норме объектов недвижимости и - рассматриваемое во взаимосвязи с нормами о купле-продаже недвижимости, в том числе пунктом 3 статьи 555 ГК Российской Федерации об определении общей цены недвижимого имущества, подлежащей уплате, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, и пунктом 2 статьи 556 того же Кодекса, согласно которому принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, - не может расцениваться как нарушающее в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в конкретном деле с участием которого суды указали, что согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1605-О
Положения статьи 555 ГК Российской Федерации о цене в договоре продажи недвижимости и статьи 556 того же Кодекса о передаче недвижимости направлены на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости, а также на достижение баланса интересов участников гражданского оборота и сами по себе также не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.
Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2018 N 310-ЭС18-7104 по делу N А14-2354/2017
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 2, пунктом 3 статьи 39.4, пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 8, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка разногласия, установив выкупную цену участка в размере 1 157 450 рублей исходя из кадастровой стоимости участка на день обращения общества с заявлением о его выкупе согласно справки о кадастровой стоимости по состоянию на 17.11.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2018 N 306-ЭС18-13221 по делу N А12-14801/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 125, 166, 167, 168, 181, 195, 196, 200, 395, 421, 422, 424, 555, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 (далее - ЗК РФ), пункт 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", постановление Администрации от 13.11.2007 N 1925 "Об установлении цены земельных участков при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами на территории Волгоградской области" в редакции, действовавшей в спорный период (далее - Постановление Администрации N 1925), разъяснения, приведенные в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25), пунктах 4 и 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление Пленума N 43), отклонив заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу об обоснованности иска Администрации.
Определение Конституционного Суда РФ от 25.10.2018 N 2627-О
1 СТАТЬИ 555 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Определение Конституционного Суда РФ от 25.11.2020 N 2679-О
ПРАВ ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 555 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, Г.А. Гаджиева, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566 по делу N А46-23123/2020
Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2020 N 307-ЭС20-10449 по делу N А56-9375/2017
Разрешая спор при новом рассмотрении дела, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 398, 408, 420, 421, 431, 807, 812, 996, 1005, 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, исследовав содержание договора от 09.07.2004, доводов сторон и показаний допрошенных в качестве свидетелей лиц, подписавших данный договор, а также принимая во внимание условия заключенного между ООО "Рона-Сервис" (продавцом) и ООО "Траверс" (покупателем) договора от 15.03.2004 N 61 о продаже здания, заключение ООО "Академия недвижимости" о рыночной стоимости здания в спорный период, акты приема-передачи векселей, договоры займов, расписки о передаче денежных средств, договоры подряда на ремонт здания и документы об оплате выполненных работ, платежные поручения об оплате истцом за ответчика коммунальных услуг на эксплуатацию здания, установили действительное волеизъявление сторон при заключении данной сделки и квалифицировали спорный договор от 09.07.2004 как смешанный. В основе которого лежат положения об агентском договоре и договоре купли-продажи объекта недвижимости, предусматривающий обязанность ответчика как агента от своего имени и за счет принципала приобрести здание, сдавать его в аренду, а по окончании срока действия договора - передать здание и право собственности на него принципалу - ООО "Траверс" и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. При этом суды пришли к выводу, что в договоре содержатся все существенные условия, характерные для данного вида сделок, в том числе согласованные сторонами предмет, условие о цене, необходимость включения которого в договор продажи недвижимости предусмотрена статьей 555 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2022 N 305-ЭС21-27832 по делу N А40-150703/2019
Суд округа, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался статьями 281, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьями 1, 35, 39.20, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и, учитывая установленные судами обстоятельства по делу, исходя из того, что земельный участок и расположенный на нем объект оценены как единый объект недвижимости, на что указано в отчете об оценке от 07.02.2017 N 17-00-01-4, выплата за изъятое имущество ответчиком произведена, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика возмещения за изъятый для государственный нужд земельный участок.
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2020 N 301-ЭС19-25236 по делу N А28-12013/2018
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 217, 485, 488, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды удовлетворили заявленные требования, установив наличие у Общества задолженности перед Администрацией по оплате приобретенного имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2020 N 305-ЭС19-26345 по делу N А40-40217/2019
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора купли-продажи от 12.12.2014 N 59-1363, суд, руководствуясь положениями статей 196, 199, 200, 309, 310, 319.1, 454, 486, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что срок исковой давности в части требований о взыскании задолженности по оплате стоимости земельного участка за период по платежам до 18.01.2016, а также в части требований о взыскании пеней, начисленных за период по 18.01.2016, истек, и, уменьшив размер неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворил иск.