1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
- Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Статья 553. Утратила силу
1. Коммент. ст. воплощает принцип "единства судьбы", предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).
Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).
2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 - 4 п. 4 ст. 35 ЗК).
Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).
Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).
3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).
Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).
4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168 и пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) пришел к выводу о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также неделимости спорного объекта в силу статьи 133 Гражданского кодекса и отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности на него за истцом.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 308-ЭС17-2944 по делу N А32-47506/2015
Руководствуясь статьями 167, 168, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и придя к выводу о недействительности договора купли-продажи от 21.03.2013, поскольку договор направлен на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, на котором они расположены, суд апелляционной инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и возложения обязанностей на каждую из сторон вернуть все полученное по недействительной сделке.
Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 310-КГ17-2466 по делу N А08-7941/2015
В связи с приобретением Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, к ним в силу статьи 552 ГК РФ перешло пользования частью земельного участка, на котором расположен объект недвижимости в равных долях.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность нежилого помещения, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2017 N 304-ЭС16-8887 по делу N А45-3728/2015
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суды исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, руководствуясь статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 167, 168, 335, 431, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями статьей 6, 62, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая во внимание судебные акты по делам N А45-18406/2010, N А45-10147/2012, проанализировав условия договоров об ипотеке, установили, что спорный земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, а следовал судьбе расположенного на нем здания; исходя из неправомерного оформления комбинатом права собственности на весь спорный земельный участок, пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров ипотеки в части передачи банку в ипотеку части земельного участка, расположенного под зданием автостоянки, как не принадлежащего комбинату (залогодателю) на праве собственности.
Определение Конституционного Суда РФ от 27.06.2017 N 1374-О
СТАТЬИ 252 И ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 552 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2017 N 304-ЭС17-13803 по делу N А27-21398/2016
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходили из того, что стороны заключили договор аренды земельного участка по итогам аукциона, на котором продавалось право на заключение договора аренды земельного участка; поскольку размер арендной платы определен не по результатам торгов, ставки арендной платы являются регулируемыми. Учтено также, что в спорный период на земельном участке, ранее переданном по итогам аукциона под строительство, имеется введенный 14.12.2015 в эксплуатацию объект недвижимости (предприятие общественного питания).
Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2017 N 307-ЭС17-5707 по делу N А56-33380/2016
Суд апелляционной инстанции, признавая неправомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере арендной платы за земельный участок, а не земельного налога, руководствуясь статьями 552, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что гражданское и земельное законодательство не предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у приобретателя; соответствующие права на земельный участок возникают у покупателя независимо от наличия в договоре указания на переход права и от оформления правоустанавливающих документов; зарегистрированный собственник земельного участка вправе требовать от собственника расположенного на участке недвижимого имущества только возмещения расходов на уплату земельного налога, однако размер неосновательного обогащения в размере земельного налога истец не определял. При таких обстоятельствах апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2017 N 308-ЭС17-15172 по делу N А32-15406/2016
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями части 1 статьи 65, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 131, 166, 167, 168, пункта 1 статьи 262, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходили из наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду того, что переданный по договору аренды земельный участок является территорией общего пользования, режим которой не может быть надлежаще соблюден в условиях существования арендных отношений.
Определение Верховного Суда РФ от 16.11.2017 N 306-ЭС17-13791 по делу N А65-6671/2016
Апелляционный суд пришел к следующим выводам: при приобретении предпринимателем здания, расположенного на спорном земельном участке, к нему на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием; поскольку ответчик в силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ был вправе переоформить указанное право путем заключения договора аренды или купли-продажи, на него распространяются положения данного пункта об установлении годовой арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка; с учетом данной ставки с предпринимателя следует взыскать 63 013 руб. 28 коп. неосновательного обогащения и 5072 руб. 64 коп. процентов, начисленных на указанную сумму долга.
Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2018 N 309-ЭС18-2118 по делу N А07-2257/2017
Прекращая производство по апелляционной жалобе Харисова А.Т., апелляционный суд руководствовался статьей 42, пунктом 1 части 1 статьи 150, пунктом 1 части 1 статьи 264 АПК РФ, статьями 131, 307, 308, 552, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", и исходил из следующего: из решения суда первой инстанции от 03.07.2017 о взыскании с Общества - арендатора задолженности по договору от 28.10.2014 N 617 аренды нежилых помещений, возникшей за период по февраль, август, сентябрь и октябрь 2016 года, и признании данного договора расторгнутым с 31.10.2016 не следует, что оно принято о правах или об обязанностях Харисова А.Т.; спорные помещения приобретены заявителем по договору купли-продажи 02.11.2016, то есть за пределами спорного периода; наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта.
Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2018 N 305-ЭС18-5945 по делу N А40-60970/2017
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 552, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений.